Comment utiliser le Régime d'Accession à la Propriété pour transférer la croissance de votre REER vers votre CELI — et maximiser votre patrimoine net.
Avant de comprendre le plan, maîtrisez chaque terme. Ces concepts sont les briques fondamentales de la stratégie.
Même capital de départ, même épargne annuelle, même horizon. La comparaison isole surtout la structure fiscale, le moment d'investissement, l'usage éventuel du CELIAPP et la stratégie post-RAP selon les hypothèses du modèle.
Sept étapes concrètes pour mettre en œuvre l'optimisation RAP → CELI, de l'achat de la maison jusqu'à la re-cotisation REER après l'extinction du solde RAP.
Modifiez les hypothèses pour recalculer instantanément l'intégralité du guide. Les équations, les graphiques et le tableau comparatif s'ajusteront à votre scénario de simulation.
Toutes les formules derrière les chiffres, étape par étape. Ces équations sont calculées en temps réel selon vos paramètres et doivent être lues comme une comparaison pédagogique.
| Année | Année civile | Sc. 1 CELI | Sc. 1 REER net | Sc. 1 total | Sc. 2 CELI | Sc. 2 REER net | Sc. 2 total | Sc. 3 CELI | Sc. 3 REER net | Sc. 3 total | Remb. requis | Remb. désigné | Inclusion imposable | Solde RAP | Cotis. REER post-RAP Sc. 2 | Cotis. REER post-RAP Sc. 3 | Économie fiscale post-RAP | Droits CELI rest. Sc. 1 | Droits CELI rest. Sc. 2 | Droits CELI rest. Sc. 3 | Impôt inclusion cum. | Meilleur écart |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 0 | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ |
Le tableau comparatif complet et le verdict final sur l'avantage du plan RAP → CELI selon les hypothèses définies.
| Élément | Scénario 1 — Sans RAP | Scénario 2 — RAP → CELI | Scénario 3 — CELIAPP + RAP | Meilleur écart |
|---|---|---|---|---|
| REER initial | 0 $ | 0 $ (retiré) | 0 $ (retiré) | 0 $ |
| CELI initial (après achat) | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ |
| CELIAPP utilisé pour la maison | 0 $ | 0 $ | 0 $ | hors patrimoine net |
| Cotisation annuelle | 0 $/an → CELI | 0 $/an → REER | 0 $/an → REER | = 0 |
| Cotisation REER post-RAP | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ |
| CELI après 0 ans | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ |
| REER après 0 ans (brut, incluant post-RAP) | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ |
| REER net après impôt futur (0%, incluant post-RAP) | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ |
| Valeur de l'économie fiscale post-RAP | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ |
| ✦ Total net | 0 $ | 0 $ | 0 $ | 0 $ |
La stratégie peut être mathématiquement intéressante sur le plan fiscal, mais elle doit aussi survivre aux coûts hypothécaires, aux règles RAP et aux contraintes de liquidité. Cette section isole ces risques sans les intégrer au verdict fiscal principal.
Si conserver une partie du RAP pour le CELI fait tomber votre mise de fonds sous 20 % du prix d'achat, une assurance prêt hypothécaire peut devenir nécessaire. La prime peut être ajoutée au prêt et créer un coût immédiat qui réduit ou annule l'avantage fiscal recherché.
Si 60 000 $ vont au CELI plutôt qu'à la mise de fonds, l'hypothèque peut augmenter d'environ 60 000 $, avant même l'effet SCHL. La stratégie devient fragile lorsque le coût réel de cette dette dépasse le rendement réel du CELI, surtout après frais de gestion et volatilité.
Le RAP exige notamment une habitation admissible, une entente écrite, l'intention d'occuper la propriété, la résidence canadienne au moment pertinent et, sauf exception, le statut d'acheteur d'une première habitation. Une participation RAP antérieure doit aussi être réglée avant une nouvelle participation.
Des cotisations REER faites dans les 89 jours précédant un retrait RAP peuvent ne pas être entièrement déductibles. Ce n'est pas automatiquement un retrait RAP invalide, mais c'est un risque fiscal important si l'utilisateur dépose des fonds au REER juste avant de les retirer.
Source ARCUn remboursement RAP désigné n'est pas une nouvelle cotisation REER déductible. Si le minimum annuel n'est pas remboursé et désigné, le manque est inclus au revenu imposable. Le solde RAP baisse alors, mais l'abri REER qui aurait été reconstitué par un remboursement normal est perdu pour cette portion.
Source ARCLe report temporaire de remboursement à la cinquième année s'applique aux premiers retraits RAP effectués de 2022 à 2025. Pour un retrait effectué en 2026 ou après, le modèle applique la règle générale : remboursement obligatoire à partir de la deuxième année suivant le retrait.
Source ARCLe décès, le passage à la non-résidence ou l'âge limite de cotisation REER peuvent modifier ou accélérer le traitement du solde RAP. Dans certains cas, le solde restant peut être inclus au revenu, sauf choix ou traitement particulier prévu par les règles.
Source ARCLa stratégie suppose des droits CELI disponibles et une capacité réelle de rembourser le RAP. Si le CELI aurait été rempli avec d'autres liquidités, ou si les frais, l'inflation, les prestations, la volatilité ou les besoins de liquidité changent, l'avantage net peut disparaître.